（本文作家薛洪言，星图金融经营院副院长）

近几年经济下行和股市下降，让不少优秀赛说念遇到周期性逆境，以至是戴维斯双杀，估值飞快回落至合理偏低水平，为投资者翻石头提供了邃密窗口期。现时位置，好多赛说念值得要点和蔼，本文咱们谈一谈物业工作板块。

2019-2021年，地产业迎来了回光返照式的大发展，物业公司也步入高速增长久，无数公司趁热赴港股上市。现时AH阛阓77家物业工作公司中，51家在2019年之后上市，绝大多数都在港股。

在猛火烹油般的上市大潮中，伴跟着功绩的高速增长，物业板块被包装为轻钞票、高增长的优质赛说念，得到投资者的激烈追捧。天然，背面的故事也明晰了，凡是阿谁时候买入的投资者，基本都亏到了脚脖子。

以恒生物业工作及责罚指数（HSPSM.HI）为例，畴昔三年年均下降42.7%，累计跌幅朝上80%，从最高点计较的最大跌幅为86.77%。

大跌之后，一派荒野，不少前生机尘莫及的龙头估值已跌至10倍以内，正因如斯，物业板块不错和蔼了。

物业责罚与房地产开拓同生共死，跟着房地产干预深度篡改期，物业责罚行业也告别了高速增长。与此同期，动作开拓商的控股子公司，物业公司的财务寥寂性不断受到质疑，因缅思物业公司通过有关来往向开拓商反向运输利益，近几年，无论功绩猛烈，物业公司估值均履历了大幅缩水。

不外，从骨子规划情况看，物业板块履历了大洗牌，阛阓份额向头部优质公司勾通。

从增长起头看，渠说念方面，积极拓展第三方技俩；物业类型方面，从社区物业向写字楼、购物中心、旅馆、产业园区、物流园区以至高铁、航空、病院、学校、公园等领域蔓延；工作技俩方面，不断蔓延拓展升值工作，以居民升值工作为例，已拓展标的包括房屋租出、房屋买卖、装修、维修等中枢业务以及社区食堂、定制家宴、剃头、居家养老、社区团购、宠物代养、电单车充电插座等附加业务。

以中海物业为例，2023年新增在管面积8120万泛泛米，同比增长25.4%。渠说念起头上，寥寂第三方占比70.6%，年末累计占比40.5%；技俩类型上，非住宅技俩占比52.2%，年末累计占比30.1%。2023年，公司已毕营收130.51亿元，其中，升值工作占比26.4%，同比栽培2.9个百分点。

再以保利物业为例，2024年上半年末，揣摸在管面积7.57亿泛泛米。渠说念起头上，寥寂第三方占比64.9%；技俩类型上，非住宅技俩占比60.5%。上半年，住宅社区营收孝敬58.5%，同比下降0.4个百分点；非住宅物业占比41.5%，其中，买卖及写字楼占比15.8%，大师过头他物业占比25.7%。

可见，面对地产周期下行，优质物业龙头靠非住宅技俩和升值工作，依旧保捏着隆重增长。

现时，国内房地产阛阓仍未触底，地产周期下行对物业公司的影响要辩认两种情况，一种是动作控股推动的开拓商一经爆雷，此时，物业公司自营物业拓展停滞，第三方物业拓展受限，且濒临财务寥寂性质疑，发展堕入逆境，应当躲藏；一种是控股推动规划邃密，典型如央国企布景的物业公司，自营物业增速天然放缓，第三方物业拓展提速，功绩依旧知晓。

比较民营物业公司，央国企物业公司莫得糊口风险，仅仅周期问题。

现时，优质物业公司濒临的不笃定性主要体咫尺两个方面：短期，要看地产周期何时触底，地产周期不触底，物业公司的隆重增长便是无米之炊，估值很难触底回升；中长久，则是地产发展新样式带来的不笃定性。

勾通现时看法，我国改日地产容貌大略率为“自豪刚性住房需求，以阛阓为主自豪种种化改善性住房需求”。而现时容貌则是险些悉数需求都由阛阓自豪，是以，改日额外长一段本领里，保险房在增量阛阓供应中占比将逐步抬升，以至成为主导性的存在。这种情况下，物业公司的阛阓化拓展空间，势必捏续受到压制。

此外，物业行业还有一个不笃定性，便是在群体方案机制下，物业费提价机制并不顺畅，毛利率濒临长久下行压力。物业属于东说念主力密集型工作迹，现时东说念主力成本在营业成本中占比约为57%，东说念主口老龄化布景下，东说念主力成本越来越高，社区工作需求越来越多，物业公司运营成本的刚性栽培是大趋势。但物业费提价很难，十几年未加价的案例比比都是，后来果便是捏续压缩物业公司的毛利率。

畴昔一段本领，物业公司通过新拓展物业的高订价来保管平均单价的知晓，改日，跟着增量面积占比越来越低，且收费更低的非社区物业占比逐步栽培，物业公司平均单价将从增长走向停滞再走向下降。

不错讲，跟着时辰推移，物业费提价难或将成为困扰物业公司估值的中枢成分。

问题来了，对一个有较大略率堕入停滞的行业，你欢喜给些许估值呢？在这个真义上，10倍傍边的估值，不错联络理，但很难讲有些许安全角落。

不外，据此得出物业行业不值得经营和投资，亦然璷黫的。成本阛阓的一个边远规则是，差行业中也有好公司，而况好多时候，差行业中的好公司长久发达远远优于指数。何况，物业责罚行业并不算差行业，仅仅莫得好多东说念主思象般优秀已矣。

界限运转的轻视式发展，一经莫得长进，这个样式下的尖子生，不再是优秀的投资标的；但在东说念主口老龄化布景下，物业工作需求愈增多元，优秀的龙头通过致密化责罚、科技化运营，深耕易耨，仍然远景万里。对投资者来说，找出这么的标的，坚决捏有，仍能获得很好的长久收益。

（本文仅代表作家个东说念主不雅点）